第一批买海景房的中产已经崩溃了

海景房
ELLEMEN

“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”。二十年前,海子的这首诗是每一个文艺青年的心之所向;十年前,海景房也成了很多中产的梦想标配。

但今天,消灭中产财富的方式之一就是:推荐他们去买海景房吧。

海景房单价腰斩,中产的精神桃源怎么了?

这个夏天,海滨城市作为旅游胜地一如既往地火爆,但海景房市场好像越来越糟了。很多曾经大热的海景房,每平方米的市场价都较几年前经历了断崖式下跌。

根据国家统计局最新的数据,在海景房热门地之一广西北海,2022年上半年新建住宅价格的销售均价为5621元/平米,较2020年下降了10.8%,位于三线城市新房降幅之首。

再以青岛最大的海景房社区维多利亚湾为例,这里2019年的房价为12000元/平方米,但如今,新房的均价也仅有1万元/平米。而在青岛黄岛区正在销售的楼盘海语东方,今年这里海景房的报价在1.1万/平方米,是5年前预售价格的近一半。

2020年11月17日,惠州市惠东县碧桂园十里银滩航拍。
2020年11月17日,惠州市惠东县碧桂园十里银滩航拍。
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但腰斩的价格已经算好的了。在“南海之滨”广东惠州,五年前的海景房价格平均在1.2万元/平米,但现在每平米只有六、七千元。

新房跌至如此,二手海景房更是惨不忍睹。

在热门海滨城市山东乳山,如今的一手房在每平米7000-8000元,但二手房的价格低得惊人,十几万就能买到一个四、五十平米的二手海景房。而在十年前,这里的海景房市场价平均为3500元/平米,要买一栋五十米的房子也要近20万元。

而在惠州所有降价的海景房中,九铭屿海楼盘最夸张:一套133平米的海景房以65.5万元成交,单价约4300元/平米,相当于市场价的36%,更是原购房者买入价的1.66折。

不仅是这类普通的海景房,海景豪宅也未能幸免。在有着黄金海岸线的深圳盐田,老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房子,在今年6月底上架阿里法拍,起拍价558万元,而它三年前的评估价为1175万元。

2014年8月8日,深圳盐田
2014年8月8日,深圳盐田
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很多中产起初买下海景房单纯只是为了投资,他们基本不会住在这里,只是为了退休后养老,或现在偶尔度假时才来住上一两周,这也是很多海景房楼盘空置率高的原因。但他们怎么也没想到,五年前要排队才能买到的海景房,现在要在购入价格的基础上降价几万到几十万不等,才能将这个拖油瓶卖掉。

但高价买下海景房只是中产们被坑的第一步,真正想要“面朝大海”中产们,只有长住后才发现,海景房简直不是给人住的。因为很多海景房周围,除了海,什么都没有。

海景房楼盘通常远离城市中心,交通没什么优势。楼盘建立时也过于仓促,所以很多海景房楼盘的社区也并不完善,即使是在卖房时宣传得好好的设施或店面,也因为小区空置率高,或淡季人烟稀少的原因没有好好维护。城市社区中随处可见的餐饮、医疗、商圈等等也通常不会在海景房配备齐全,甚至有些海景房周围都是原生态的农田。

2020年05月13日,山东龙口渤海湾海景房融创果岭海岸
2020年05月13日,山东龙口渤海湾海景房融创果岭海岸
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此外,海边的气候也并没有想象得舒适。夏天潮湿,墙面发霉、衣服几天都晾不干、电器受潮而损坏。而在南方,冬天没有暖气,住在海景房里还要承受海边的大风。

于是这个夏天最凉的地方,不是北极,而是前几年买了海景房的中产们的心。他们发现这不仅不是一项好的投资,反而还要自己倒贴钱,用于海景房长期空置带来的管理、维护成本,或长期居住在这里的生活成本。

海景房,专骗外地中产的无底洞?

海景房在近两年跌落神坛之前,一直是城市中产眼中“世外桃源”的代名词。而海景房销售们也深谙稀缺的海岸资源对中产们的吸引力,“黄金海岸线”到今天都还是海景房宣传的噱头。最常见的话术就是,“中国海岸线总长度3.2万公里,包括1.8万公里的大陆海岸线和1.4万公里的岛屿海岸线。如此算来,14亿人的人均海岸线只有2.3厘米”。

在十年前,海景房中介要比海景房本身多得多。在北京工作的人常常能收到山东威海海景房的推销广告,房产商给自己楼盘所在的海滨城市冠上“东方夏威夷”、“中国迈阿密”等名号,销售们还会免费或低价请有购房意向的人去滨海城市参观。

彼时,国内的海景房还是稀缺资源,自然成了当时少有的中产阶级身份的象征。对比一线城市动辄十几万元的单价,海景房简直就是香饽饽,一线城市房产的限购措施,也推动了中产们寻求投资海景房。

2019年7月5日,山东威海,乳山银滩海景房。
2019年7月5日,山东威海,乳山银滩海景房。
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但如今,海岸资源不断被开发,海景房供大于求。在长21公里,宽3公里的乳山银滩上,就已经出现了约200个海景房小区。

而这些房子的购买者,大多数都不是本地人,而是经济发达地区的中产阶级。乳山银滩的海景房95%以上的购房者都是外地人,广西北海80%楼市的购买力也都源于外地人。

海景房市场的竞争越来越激烈,楼盘商使出浑身解数。不少楼盘打出“酒店包租,以租养贷”的“购房返利”模式来吸引城市中的购房者。房产商会说服业主,购房后,他们的房子会由酒店统一托管,租给络绎不绝的游客,以此让海景房达到更大的利用率,这样不仅能够覆盖房贷,运气好的话,还可以净赚一笔,不失为一个投资的好机会。

在真实故事计划的采访中,一位曾在威海银滩购房的业主表示,开发商曾在购房合同里向自己承诺了租房的保底收入,每年收入超过三万元,但是过了一年后,却分毫未入,房主才发现这里除了旅游旺季,根本就没什么人来住。

2019年7月5日,山东威海,乳山银滩海景房。
2019年7月5日,山东威海,乳山银滩海景房。
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而有的房产商更是变本加厉,制造海景房营销骗局。说海边的“负氧离子”空气对身体好,首付低、性价比高,甚至有房产商卖起了根本看不到海的“海景房”。而很多老年人在组团过来参观后被销售的话术欺骗,不惜花光毕生积蓄,当天就与房产商签订了合同。

就这样,一时上头买下海景房的业主们,正在面临转手难、租不出去的困境。由于空置率过高,一些地区冷清的海景房还会被戏称为“鬼城”。

但在不少楼盘因为资金链断裂而成为烂尾楼的当下,能住进这样的“鬼城”,也成了很多人的奢望。

国外买海景房也被坑,

富豪的海景房纷纷易主

在国内,海景房依照其距离海滩的距离,被分为一线、二线或三线。一线海景房通常距离海滩300米,二线海景房在海岸线800米以内,步行距离不超过5分钟。而800米以外的,统一被称为三线海景房。

国内的房产市场上,距离海边最近的海景房是越贵的,但国外的中产们已经对紧挨着海边建造的海景房避之不及了。

早在七年前,美国就曾专门出了一个真人秀综艺,节目组带着一群有钱人去海边看海景房,而最不受人待见的,就是离海岸线最近的一批房子。因为那里虽然有最宽阔的海景,但也有季节性的暴雨和飓风、涨潮退潮后成堆的垃圾、还有随着全球气候变化而不断上升的海平线。

2012年,新泽西州经历飓风后的海边别墅
2012年,新泽西州经历飓风后的海边别墅
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而今年全球极端天气频发,更是影响了人们对离海边最近的海景房的购买欲望。澳洲多处海景房也因此单价暴跌。

对热爱海滨豪宅的富豪们来说,这些海景房也成了烫手的山芋,他们在近两年更加频繁地出售这些房产。很多在上世纪七、八十年代购入的海滨豪宅,如今价格已经翻了几倍,但相较于两年前也有大约200万到上千万美元的亏损。

2021年2月,篮球运动员韦德以526万美元的价格买下了芝加哥黄金海岸的一栋豪宅,今年7月底仅以580万美元的价格售出。而两年前,韦德在迈阿密海滩的豪宅更是连续两次降价都卖不出去,最终以2200万美元的价格卖掉了本来估值3250万美元的海景豪宅。

韦德在迈阿密海滩的豪宅
韦德在迈阿密海滩的豪宅
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不过,对有头脑的富豪们来说,他们的海滨别墅更像一支大型股票,短期内有极强的投资属性。去年,硅谷互联网巨头Jim Clark在佛罗里达州棕榈海滩用9420万美元买下一个海滨别墅,今年6月便以高达1.75亿美元的价格售出了。

而在房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills)负责高级房产服务的主席David Forbes注意到,在1980或1990年代,全球各地的房产是富豪们身份和金钱的象征,但现在,比起在全球不断购置房产,超级富豪们更趋向于租房。

海外海景房
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因为维护一间豪宅的成本非常高,管家、厨师、司机,还有海滨别墅标配的游艇,每年都需要巨额的运营费用。一间豪宅一年的运营成本就在房价的5%左右,而一艘游艇的运营成本要在10%,而这通常需要上百万美元。所以有越来越多的富豪选择花50万到100万欧元的价格,来短暂地住在一套价值5000万欧元、配置齐全的豪宅里。

当然了,对这些超级富豪来说,海景房就算哪天真的跌成“白菜价”,他们也没什么可心疼的,但对于中产们来说,买海景房还是谨慎一点吧。

参考资料:

每日经济新闻:惊呆,1.66折拍卖!海景房为何跌到白菜价

真实故事计划:退休老人困在海景房

财经文化评论:海景房已经沦为白菜价,未来将何去何从?

每日人物:5万一套海景房,乳山银滩跌成海边鹤岗

Tatler: Here’s how the super-rich manage their global property portfolios

编辑:积柚

部分图片来源视觉中国

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