中国人是要把日本买下来吗?
作者: 尼亚
编辑:
2018-02-28
TAG: 日本买房 海外置业
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超过40%的中国中产阶级人士,表示以后最想去的国家是日本。

 

人不一定要移民,

 房一定要国际化 

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著名投资人薛蛮子发微博称买下一条街的时候,不知道诸位看客在诧异之外有没有生出疑问:日本买房能赚大发?

 

事实上,在赴日投资不动产这趟列车上,老薛可能算上车晚的。

 

在大企业中,最先出手的是复星集团,2014年,复星通过收购IDERA(日本房地产投资管理平台)正式进入日本市场,在2年多的时间内先后收购了TFT、东京品川公园大厦、晴海地区Triton广场W栋和Y栋写字楼以及北海道星野TOMAMU度假村;紧接其后的是绿地集团和春秋集团,前者投资打造日本千叶海港城项目,后者与日本阳光不动产合作,预计在日本国内开设15~20家宾馆;2017年,安邦保险集团花费约2600亿日元收购了日本全国约200栋出租公寓。

 

除了大集团和富豪,国内的新兴中产也是日本置业中的生力军。在2017年胡润财富统计的《最受中国高净值人群青睐的海外置业城市投资回报指数》列表前十名中有三个日本城市,分别为大阪、北海道和东京。日本贸易振兴机构公布的民调报告里提到,超过40%的中国中产阶级人士,表示以后最想去的国家是日本。2015年,中国客户对于日本挂牌房产的询盘量比上一年增长191%,询盘合计总价值高达5.32亿美元。至少有约合3亿美元的中国私人资本进入日本房地产市场。与大财团大富豪一掷千金的购房姿势不同,在东京,大量的个人置业者选择购买市值在3000万日元上下的公寓。


 

为什么是日本? 

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大环境利好可能是第一个原因。

 

除了众所周知的2020年东京奥运会这一利好因素,日本还将举办2025年大阪世博会。另外,日本政府计划在2024年建成“亚洲第一大赌场”——大阪梦之岛赌场。诸多利好因素对于买房用以投资人士来说,回报率似乎有所保证。

 

日本房地产自经历过大泡沫之后趋于成熟,稳中有升,资金持有者本身有分散风险的需求,日本不动产自然成为投资客们的选择之一,2016年中国人海外购房目标国家中,日本位居第五,关注度为13.16%。

 

而赴日旅行人数激增可能是最大推动力。不知道你感受到没有,同一时间,你的朋友圈可能有五个以上在日本玩的朋友这一现象越来越频繁出现。日本观光厅发布的数据显示,2017年1月至9月的访日游客数累计为2119.64万人次,较上年同期增加17.9%。其中中国大陆以556万人次位列第一,同比增加11.0%;日本政府预计到东京奥运会的时候来自全世界的游客将增至4000万人,2030年增加到6000万人。

 

大量游客涌入日本也给住宿行业提供了消费能力,2016年,日本住宿业的平均入住率已达到60%,特别是大阪,2016年大阪度假酒店、商务酒店、城市酒店的入住率分别为91.2%、89.3%、92.8%。Airbnb在「2016年值得访问的16个地区」中,也将大阪市中央区列为第一位。超高入住率带来的高收益显而易见,许多人将买来的房子改造成民宿、airbnb等,而在旅游淡季的时候出租给留学生、上班族等,收取租金。


 

 从什么时候开始,

 中国人开始偷偷去海外买房?

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中国人海外置业的爆发期出现在2011-2012年。


“最开始以自住需求为主”第一太平戴维斯中国国际住宅业务部董事周玉在接受21世纪经济报道采访时候曾表示:“主要是移民教育带动的需求。”


随着时间的转变,拥有一套海外房产似乎已经成为中产阶级理财必走之路了。2017年胡润百富研究院调查发现,有接近50%的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的资金分配方式,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4 套及以上海外房产的人群占比为15.6%。对他们来说,分散风险、子女教育和移民分别是海外置业排名前三的原因。


美国在近三年来就一直是中国高净值人群进行投资移民与海外置业的首选国家,同样来自胡润的调查中,有55.5% 的人群表示在未来三年会考虑在美国置业房产。而2015年,随着日元大幅贬值,中国人开始关注日本不动产。


在2016年房天下发布的报告显示,2016年中国人海外购房目标国家中,美国位列第一,关注度为27.7%。随后依次是澳大利亚(19.37%)、加拿大(13.89%)、和日本(13.16%)。有意思的是,国家的选择与地域似乎非常相关,2016年在日本置业的中国人中,37%来自上海,31%来自北京而广东省只有2%。


根据数据,中国海外房产投资的热度似乎并没有减退。2016年的上半年海外房产的投资总额为235亿美元,已经接近2015年全年水平。


尽管2016年末国家外管局发布个人外汇信息申报管理的相关调整内容,《个人购汇申请书上明确写明个人购汇不得用于境外买房更严格的购汇用途监管,使得个人海外置业有所降温,但对于小额买家来说,似乎仍不足以打消他们的热情。



对于海外置产的狂热,

 或许日本人的经历,

恰恰能给我们提个醒

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尽管同为东亚人民,相较于中国,现在的日本人似乎并不热衷于买房。


观念上的不同可能是首要原因。日本不存在“婚房”一说,东京年轻人结婚,85%的人是租房子结婚,还有10%的人是住在父母家里或者单位宿舍里结婚,买房子结婚的比例只有5%。年轻人除了没钱买房,也没有父母为小孩购置婚房的习惯,更不会要求女婿一定要有房。所以对日本年轻人们来说,结婚≠买房。另外,日本房子折旧率也非常高。在日本,房子越旧,年头越长价值越低,租金也越低,房龄在20年以上的公寓出租或者出售都非常困难。

 

而且在日本,遗产继承也是个大问题:在日本继承遗产需要缴纳遗产税,税率与遗产多少成正比,最低为10%,最高可达55%。同样的,日本的房屋和土地在取得、占有使用期间和出售转让时均要缴纳税金。税金的具体比例根据地区有所不同,在高级住宅区和东京都中心地区等核心区域,由于土地价格高昂,有时候会出现失业者不得不出售不动产的情况

 

除了以上硬性要求的置业支出,还需注意的是,日本整个社会呈现少子化、老龄化的趋势。大部分城市出现人口负增长,空屋率越来越高,人口内需不断减少,对于大多数日本人而言,可能投资房产已经不再是一个必选项。


但抛开这些,日本曾经经历过的经济海啸可能是最大原因。


1989年末,日本的各项经济指标达到空前的高水平,然而因为其中存在大量投机活动,1990年开始,短期内经济开始大幅衰退,从房屋、土地到股市、融资都有人或公司大量破产。大批日本人被套牢,并且因为土地与股市的套牢金额通常极大,动辄超过一个人一生所能赚取的金额,导致许多家庭悲剧。 


老帅哥阿部宽就曾在一次电影发布会上,曾坦言自己在23岁,1987年时候投资公寓,而泡沫破裂后,欠下了数亿日元的债务。但并非所有人都像阿部宽一样有能力偿还高额债务,很多当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血。


这四年爆起爆落的经济大洗牌等于转移了全社会的财富在少数赢家手中,而多数的输家和高点买屋的一般家庭则成为背债者,对日后长达一代人的日本社会消费萎缩经济不振种下了因子。


对一些三代背负房贷的日本家庭来说,“贷款”一词已经可以说成闻者变色。尽管日本银行利率相当低,定存三到五年的利息只有0.03%,还是有很多日本人选择把钱放到银行里。


1990年至今,“失去的二十年“让许多日本人重新审视有关房子、财富和生活的观念。在炒房者占中国高净值人群总数15%的当下中国,日本国民的经历或许可以给我们提个醒。

 

 

炒房有风险,

入市还是要谨慎哦

 


 

撰文:尼亚

编辑:羊


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