新生代房东“发家”秘史

3年改造50套房,游走在上海“法租界”的新生代房东李熙慧在租房改造上颇有一套自己的心得,别人都在迎合租客的时候,她已经实现了改自己想改的房,让别人抢她的房子去……这究竟是怎么做到的?!

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4个洋房里的小户型,她怎么改?


案例
1

上海淮海路 / 设计:西涛设计工作室

改造成本:硬装 8w 软装 5w

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改造前

原屋概况:这套房子是我们改造的第一套分散式公寓,不足35m²的一室户,房子原本就是简装,保留了很多老宅子的建筑特色,包括木窗、木地板、壁炉……所以看到的第一眼就很喜欢。

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改造后平面图

改造难点:1、如何在有限空间内组织丰富的功能区域,2、如何通过现代设计重新焕发民国洋房的魅力,平衡历史感和现代性。

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开始改造:这个空间有个特别的主题——起居室,希望它是个可以让朋友共享的空间。

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我们以壁炉为中心组织不同区域,通过地台来实现最主要的两个分区,即公共区域和相对私密的卧室区域。

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在改造过程中,除了独立的卫生间之外,我们将厨房餐厅和卧室空间做了简化,通过架子系统和地台使之相对独立的同时又完全融入整个起居室的大空间,围着中心壁炉的休闲椅、沙发和地台,形成一个朋友可以围坐谈天的舒适空间。

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置入架子系统,使之具备结构和收纳的双重意义,即丰富了空间组织性,又满足了收纳问题。

出于对原有空间的喜爱,整个改造保留了很多原建筑的装饰元素,比如壁炉、木窗、线脚。在铲除开裂漆面的过程中,墙面上显现出过往不同时期刷过的绿色棕色涂料重叠在一起的斑驳痕迹,形成非常美的肌理,于是被保留下来把它作为书架的背景。

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在色彩的选择上,选择了一些上世纪二三十年代感觉的蓝、绿、黄色,让整体色彩感觉与这个房子的历史感吻合。

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整个改造过程共历经3个多月,整个改造也是“轻量级”的,当在租约到期之后,空间里的构件都能拆走,这里可以不着痕迹恢复原来的样子。

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花絮:时尚博主gogoboi还曾借用这里拍摄。

谁适合住在这里?:最初是希望自己使用,所以预设的居住人群应该跟我们一样:独立、追求个性、喜欢分享、生活相对简单、注重环境,喜欢有效且由质感的空间。

案例 2

上海五原路 / 设计:西涛设计工作室

改造成本:硬装 15w 软装 5w

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改造前

原屋概况:这是上海原法租界里,一座老花园洋房中南侧的一个马蹄形房间,共42㎡,因为近年来多户混住的杂居情况,引发了许多设施老化和卫生问题,也因为是从完整的洋房内分割出来的空间,私密性得不到保障。

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改造后空间立面图、平面图

改造难点:1、面积有限,如何在一个单间里创造出两室两厅一厨一卫;2、圆弧形的空间结构要如何最大化地利用。

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开始改造:这个项目希望创造一个具有复合功能的空间,满足独立个体或年轻家庭生活、工作和社交的多重需求。通过置入一个巨型的复合家具,或者说是微型家具化的建筑,嵌入所有的功能需求,通过不同的高度令每个区域相对独立。

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空间最大的特点是拥有巨幅绿色景观的半圆型窗户,家具化的建筑取消了阻挡视线的墙体,创造出一片开放且连续的居住景观。

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通过利用高度和家具建筑的置入,令一个42平米的单间,拥有了11平米的起居室、20平米的厨房和餐厅、4平米的卫生间、5平米的玄关、15平米的卧室和4 平米的书房。

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谁适合住在这里?:理想中是一个人的SOHO状态,生活、工作和社交都在这一个空间内实现。幸运的是,一个知名摄影师入住这里,并且实现了我们预设的居住模式。

案例 3

上海威海路 / 设计:Offhand Practice

改造成本:硬装 30w 软装 6w

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原屋概况:原屋的状态非常像电影《水形物语》里的场景,尽管已经非常老旧,却也因此保留下了时光给建筑留下的别样韵味。

改造难点:最大的难点是历史元素的取舍,如何让旧更旧,让新更新。

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开始改造:这个项目的主题是“时光角落”,我称之为“The Corner”。因为这个项目几乎保留了全部的原始结构,包括上世纪30年代的暖气管道、石膏线条、斑驳的木门和铜把手等等,得以保留的历史元素和老家具,在极具质感的艺术涂料构建的宁静氛围中,构建出一个个令人着迷的角落。

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玄关空间

在空间布局上,设计师在保持两室一厅的原有户型基础上,大胆地将整个封闭的厨房打开,做成了全开放的样式,与客厅连为一体,并因此增加了入门玄关处的空间,令整个会客空间的实用性以及开阔度增加了不少。

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贯穿屋内格格空间的金属细管设计,为空间带入了现代感的同时,也通过这个设计解决了电线排线以及照明灯功能。

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原来被刷过数次深色油漆的木门,通过反复的手工打磨,直至原木颜色显露,呈现斑驳的历史感;在全部翻新的厨卫中,加入一些摩登的灯具杆件,以及选用镜面不锈钢做吧台,新旧之间看似具有冲突的材质反而获得一种最融洽的和解。

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洗手间因为墙体老化难以修复,因此重新以黑白两色的瓷砖与马赛克进行了铺设,老墙体上的绿色元素依旧保留,以秀气的腰线呈现。

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谁适合住在这里?:他们应该是相对年轻的组合,却拥有老灵魂,钟爱一切Vintage,喜欢在房间的每个角落放空,并沉浸于此。

案例 4

上海天平路 / 设计:Hidden Studio

改造成本:硬装 7w 软装 3w

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原屋概况:这是一个在上海非常普遍的长条形小户型空间,面积只有35㎡。

改造难点:这个空间的层高有限,所以改造主要需要解决的是如何区隔公共区域和卧室区域又不阻断窗户的风景。

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在这个项目里,我们主要想要挑战如何在一个仅有35㎡的空间中满足尽可能多的储物需求,所以我们将它的主题定为“储物”。因此房间是通过连续交替的两组柜子构成,进门的一组柜子融合了玄关、厨房、洗衣房;另一组柜子融合了衣柜、书架、电视柜,一直延伸到阳台成为书桌和座椅。

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房子的公共区域和卧室区域实际上处于同一空间,为了将其区隔制造出一定的私密感,同时又不阻断窗户的风景,最后只用窗帘做了简单的区隔。

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谁适合住在这里?小户型基本上都是给独自居住的年轻人来居住,忙碌繁华的大城市,他们也许是匆匆过客,也许只是享受简单的自由生活,但是这个项目定位人群的不同之处在于,他们可能拥有很多随身物品,这些物品随着他们在街区或城市之间迁徙,并非恋物癖,只因为这些物品让每个居所不再只是容身之处,而是移动的家。

Q&A

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李熙慧

Hidden Group小隐于市企业发展有限公司创始人,资深设计媒体人

Q什么样的契机让你开始了租房改造?

A:最初是因为自己要租房,我又很喜欢上海的老洋房,就看了很多这种类型的房子。在找房的过程中就发现许多房子本身的条件很好,但是装修不行,浪费了很好的建筑资源。另一方面,当时我正好刚开始自己的设计工作室,就想通过这种方式来探索现代人喜欢居住在什么样的风格空间内,同时也能磨砺我们的团队。

Q在这些改造中,你充当的是什么角色?

A:应该是二房东兼设计顾问的角色,每个房子我都有一个想要改造的方向,根据这个方向来找合适的设计团队一起合作改造。

Q你认为你的租房改造和别人有什么不同?

A:可能就是在最初改造时,我考虑的首要问题并不是怎么把它租出去,而是空间自身适合改造成什么。我在改造的过程中,同时也在考虑一个社群的概念,让分散在各处的房子组成了一个大的家庭,每个房子都变成了这个“大家”里的某个功能区,是个十足开放和活跃的居住状态。每一个人都有自己对生活的理解,家在不同人的生活里扮演者不同的角色,他可能只是完成你习惯性行为中的一部分,所以会去专注于某一特定的习惯来改造。

Q你在做房屋改造之前,会有自己的用户画像吗?

A:因为不同于一般的租房改造,我把每个空间都当作一个实验项目来进行,来讨论当下不同人群的一个生活习惯。我不会特意去刻画一个用户形象,但因为我的每个空间都有它的特殊性,例如厨房主题、会客厅主题……这样自然而然地就对应上了某一属性的人群,所以往往不是我去找房客,而是房子自然地吸引到了合适的人。

Q:小空间的收纳问题一直是大家所关注的,但在你似乎在某些项目中都没有过多强调?

A:我一直觉得,不同体量的空间都对应着它所匹配的收纳比例,小房子有小房子的现实条件,过多的物品实际上会影响一个人的生活质量。大部分人需要的其实不是更多的收纳空间,而是对自己物品的管理。我并不是一个提倡断舍离的人,我也很喜欢买衣服,但是会控制一个量,不会给空间增加额外的负担。

Q:其实大部分人最关心的还是如何用最少的钱去实现这些改造,你有什么成本控制的秘诀吗?

A:据说轻资产改造是一门吝啬鬼的生意,对我这个业余“二房东”来说,其实我擅长的并不是成本控制,而是资产增值。资源和经验会帮助我实现一部分的装修成本控制;其次,时间成本也是成本控制的一部分,普通人常常忽略,但对我非常重要,一是控制工期,二是以一个周期来理解所谓的成本,尽可能选择好的产品,减少后期的维护。

监制 | Sugar

新媒体编辑 | 孙佳慧

特别鸣谢 | 李熙慧

摄影 | 朱海、田方方、portrait by Santiago Barrio

其他图片来源 | 李熙慧提供

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